KoopGarant is een kortingsregeling voor koophuizen die aangeboden worden door Nederlandse woningcorporaties en projectontwikkelaars. Het principe is in 2004 door vier woningcorporaties ontwikkeld uit het voormalige Maatschappelijk Gebonden Eigendom. In april 2011 is de KoopGarantregeling ook voor projectontwikkelaars opengesteld, om het aantrekkelijker te maken om onder deze regeling te bouwen.

KoopGarant wordt ook wel aangeduid als een vorm van 'verkoop onder voorwaarden'. De voorwaarden moeten koopwoningen betaalbaar houden voor starters met lagere en middeninkomens en moeten de doorstroming vanuit socialehuurwoningen en de middeldure huursector bevorderen. De eigenaar van de KoopGarantwoning wordt volledig eigenaar; er is dus geen sprake van een combinatie van huren en kopen. De KoopGarantregeling wordt zowel toegepast bij nieuwbouwwoningen als bij verkoop van voormalige huurwoningen.

Bij een KoopGarantwoning biedt de verkopende organisatie een prijsverlaging ten opzichte van de marktwaarde. Er geldt een wederzijdse terugkoopgarantie: de eigenaar-bewoner mag het huis niet zomaar op de vrije markt brengen, maar moet het eerst aanbieden bij de corporatie of ontwikkelaar. Die koopt de woning binnen drie maanden terug.^[1] Hierdoor komt de woning altijd bij de woningcorporatie of belegger terug. De regeling voorkomt dat het kapitaal wegvloeit door de korting op de koopprijs. Dit houdt zichzelf in stand: na terugkoop kan de woning opnieuw met korting aangeboden worden. Op een KoopGarantwoning kan de eigenaar hypotheekrenteaftrek krijgen volgens de normale voorwaarden.

KoopGarant is geen dwingend recht: als de eigenaar-bewoner een goed bod heeft en de corporatie of ontwikkelaar afziet van het recht van eerste koop, kunnen zij dat onderling regelen.^[2]

Bij de terugkoop delen de corporatie of ontwikkelaar de waardeontwikkeling volgens een vaste formule met de eigenaar-bewoner. De prijsverlaging bij verkoop, de zogenaamde koperskorting, heeft een directe relatie met het aandeel van de eigenaar-bewoner in de waardeontwikkeling van de woning bij terugverkoop. Hoe hoger de koperskorting, hoe lager het aandeel in de waardeontwikkeling voor de bewoner. De verhouding tussen de koperskorting en het aandeel in de waardeontwikkeling – de fair-valuebalans – wordt door het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) vastgesteld.

Het KoopGarant-concept wordt beheerd door Stichting OpMaat en in licentie beschikbaar gesteld aan verkopende woningcorporaties en vastgoedbeleggers, die daarmee de eigen klanten bedienen.

De koopovereenkomst komt tot stand met een van tevoren vastgesteld kortingspercentage. De koopsom bij terugkoop aan de woningcorporatie wordt berekend aan de hand van de volgende formule:

Uitgifteprijs + kwaliteitsverbetering + het aandeel van de eigenaar in de waardeontwikkeling.

Het aandeel in de waardeontwikkeling wordt berekend aan de hand van de formule:

(Taxatiewaarde bij terugkoop - kwaliteitsverbetering - Taxatiewaarde bij uitgifte) maal het percentage waarin de koper deelt in de opbrengst.

Een woning van € 200.000 wordt aangeboden met een koperskorting van 20% en een aandeel in de waardeontwikkeling van 70%, waarbij de eigenaar een kwaliteitsverbetering doet door een dakkapel te plaatsen van € 10.000,-.

Dan zou de berekening er zo uit kunnen zien (in duizendtallen): 160+10+(230-10-200)×70% = 184. De eigenaar heeft de woning gekocht voor 160 en voor 10 verbouwd. De woningwaarde is gestegen van 200 naar 230, inclusief de verbouwing. De eigenaar ontvangt 70% van de waardevermeerdering buiten de verbouwing, dus 70% van 20, totaal 14.

Zoals uit bovenstaande berekening blijkt, loopt de eigenaar 30% van de waardevermeerdering mis, in dit geval € 6.000,-. Daar staat tegenover dat de te financieren last (de hypotheek) € 40.000,- minder is. Bij een hypotheekrente van 5% is dit na drie jaar terugverdiend. Bovendien heeft de eigenaar de mogelijkheid gehad om een woning te bezitten van € 200.000,-, terwijl hij normaal gesproken slechts de mogelijkheid had om een maximale hypotheek af te sluiten van € 160.000,-

Dezelfde woning – voor 160 gekocht en voor 10 verbouwd – wordt verkocht tegen een gedaalde woningwaarde van € 200.000 naar € 175.000, inclusief de verbouwing. Dan betaalt de eigenaar 70% van de waardedaling, inclusief de verbouwing, dus 70% van 35, totaal 24,5. De berekening ziet er dan zo uit (in duizendtallen): 160+10+(175-10-200)×70% = 145,5.

In dit geval is de woningeigenaar er in plaats van € 35.000,- (10 voor de dakkapel en 25 waardevermindering) € 24.500 op achteruitgegaan. Oftewel, de woningcorporatie heeft 30% van het verlies voor haar rekening genomen.

• Stichting Opmaat